Definições e Projetos
O principal instrumento de estruturação do espaço urbano é o parcelamento do solo.
A Lei nº 6.766, art. 2º, dispõe que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições das legislações municipais, estaduais e federais pertinentes.
Ainda, conforme o art. 2º, § 1º, da citada lei, se considera loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes.
Já o art. 3º, do mesmo diploma legal, estabelece que será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos apenas em zonas urbanas, em zonas de expansão urbana e de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por Lei Municipal, ou seja:
- uma área rural dentro de uma zona urbana é passível de descaracterização, sendo que para isso, você deverá solicitar este procedimento junto ao INCRA; e
- área rural dentro de uma zona rural não é passível de descaracterização.
Continuando, o art. 3º, parágrafo único, elenca as hipóteses em que não será permitido o parcelamento do solo, quais sejam:
- em terrenos alagadiços e sujeitos às inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
- em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; e
- em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
De maneira geral, os estudos de concepção devem considerar as demandas e os potenciais existentes na área, sua articulação com as diretrizes municipais de ocupação do solo, de conservação e preservação ambiental e as potencialidades presentes e futuras de uso e ocupação dos espaços livres, bem como ao atendimento aos aspectos legais que se aplicam ao caso.
Portanto, ao projetarmos um loteamento, devemos ter em mente que a realização do projeto deverá perdurar por décadas ou até séculos, pois estamos projetando o espaço do futuro, e esse novo espaço criado manterá sua estrutura por um longo período.
ETAPAS DE APROVAÇÃO:
1ª etapa: Viabilidade de Implantação
Inicialmente, para a implantação de um loteamento, o loteador deverá obter perante a Prefeitura, a certidão de viabilidade técnica de implantação e a certidão de diretrizes urbanísticas e ambientais.
Conforme art. 6º da Lei 6.766/79, no geral, a certidão de diretrizes deverá indicar:
- o uso do solo;
- traçado dos lotes;
- o sistema viário; e
- os espaços livres e as áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário.
Em municípios em que a operação do sistema de abastecimento de água
potável e de coleta e tratamento esgotos são realizados via concessão a empresas ou autarquias, mediante a apresentação de requerimento feito na
concessionária e de um anteprojeto, solicita-se também, a certidão de viabilidade e diretrizes de água e esgoto para a implantação do empreendimento.
Deverá também, ser solicitado na concessionária que fornece energia
elétrica, uma carta de viabilidade de fornecimento de energia, com projeto
dimensionamento e executado por um engenheiro elétrico habilitado, se necessário deverão ser apresentados o orçamento e o cronograma das obras a serem construídas.
Documentos básicos necessários:
- Requerimento;
- Certidão de matrícula do Imóvel;
- Cópia do RG e CPF do proprietário e/ou Contrato Social da última alteração (Caso pessoa Jurídica)
- Planta de Localização;
- Planta planialtimétrica e cadastral da gleba a ser loteada;
- Ante Projeto Urbanístico;
- Outros documentos podem ser solicitados.
2ª etapa: Pré Aprovação
De posse das certidões de viabilidade (urbanísticas, ambientais, de água e esgoto e elétrica), a segunda etapa será destinada à elaboração do projeto urbanístico, dos projetos de infraestrutura e laudos e estudos exigidos para a pré aprovação do empreendimento junto à Prefeitura.
O processo passará por análise e, sendo positiva, a prefeitura emitirá uma certidão informando que não há restrições na área a ser loteada.
Com a pré aprovação na Prefeitura, inicia-se o processo de licenciamento ambiental, análise e aprovação dos projetos nos demais órgãos e empresas responsáveis por cada área de atuação.
Ocorrendo a aprovação do empreendimento nos respectivos órgãos e empresas é emitido o Certificado de Aprovação acompanhado do respectivo Termo de Compromisso e sua Licença de Instalação.
Documentação básica necessária:
- Levantamento Planialtimétrico e Cadastral;
- Projeto Urbanístico;
- Projeto de Terraplenagem;
- Projeto de Drenagem de Águas Pluviais;
- Projeto do Sistema de Abastecimento de Água Potável;
- Projeto do Sistema de Coleta e Afastamento de Esgoto Sanitário;
- Projeto do Sistema de Tratamento de Esgotos (quando for o caso);
- Ensaios de Infiltração e Determinação do Nível do Lençol Freático;
- Laudo Técnico – Recursos Naturais (Laudo de Vegetação Existente e APPs);
- Laudo de Fauna Silvestre;
- Planta Urbanística Ambiental;
- Projeto de Revegetação e Implantação das Áreas Verdes, dos Sistemas de Lazer e de Arborização de Vias; e
- Projeto de Sinalização e Pavimentação de Vias;
- Termo de referência IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional);
- Outorgas de Interferências em Recursos Hídricos (se necessárias);
- Projeto de rede de distribuição de Energia Elétrica; e
- Outros projetos e estudos que se fizerem necessários.
3ª Aprovação Definitiva do Loteamento
Após a aprovação do empreendimento nos órgãos e empresas (Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979), o loteamento poderá ser aprovado definitivamente na Prefeitura, desde que sejam caucionados lotes no valor equivalente às obras de infraestrutura que serão executadas.
Os lotes caucionados passarão para a posse da prefeitura até que todas as construções estejam finalizadas, conforme previsão do cronograma.
Caso ocorra o descumprimento do cronograma, o Poder Público passará a ser o proprietário definitivo dos lotes caucionados, em contrapartida à garantia da execução das obras de infraestrutura do loteamento.
Após a aprovação da prefeitura é elaborado o decreto de aprovação do loteamento, que acompanhará os documentos necessários para o registro do loteamento no cartório de registro de imóveis.
Documentação básica necessária:
- Requerimento em nome do loteador, projeto arquitetônico definitivo, projeto planialtimétrico, aprovados pela prefeitura municipal;
- Projeto elétrico, projeto de abastecimento de água potável, projeto sanitário de coleta de esgoto, previamente aprovados pelas concessionárias responsáveis;
- Projeto de galeria de águas pluviais e projeto de pavimentação, aprovados pela prefeitura municipal;
- Licença prévia ambiental, licença de instalação ambiental, fornecidas pelo órgão ambiental;
- Matricula do imóvel atualizada, anuência municipal, certidão negativa completa de ações criminais para fins de loteamento, certidões negativas na receita federal e estadual, certidão negativa de ônus reais;
- Todos os projetos necessários para fazer parte da infraestrutura com memorial descritivo, orçamento e cronograma físico financeiro;
- Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) sobre os projetos e execução de obra;
- Outros documentos podem ser solicitados.
4ª Registro do Loteamento:
Após a aprovação definitiva do loteamento na Prefeitura, o loteador, na posse de toda a documentação, deve procurar o cartório de registro de imóveis para efetuar o registro e abertura da matricula para o mesmo, no prazo máximo de 180 dias. O descumprimento desse prazo, acarretará a anulação do decreto e da certidão de aprovação.
Documentos necessários para o registro em cartório:
- Título de propriedade do imóvel;
- Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhados dos respectivos comprovantes;
- Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais do respectivo imóvel;
- Certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de dez anos;
- Certidão de ações penais com respeito ao crime de patrimônio e contra a administração pública;
- Certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de dez anos;
- Certidão de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de dez anos;
- Certidão de ações pessoais relativas ao loteado, pelo período de dez anos;
- Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
- Certidão de ações penais contra o loteador, pelo período de dez anos;
- Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, com cronograma de no máximo dois anos, podendo caucionar parte do loteamento como garantia do cumprimento do cronograma das obras de infraestrutura;
- Cópia do contrato padrão de compra dos imóveis;
- Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
A CAPENNI realiza todo o processo bem como a elaboração de todos os projetos necessários para a aprovação de loteamentos, com equipe multidisciplinar e composta por profissionais experientes e capacitados, cumprindo todas as diretrizes determinadas pela legislação vigente.